合肥房价未来会跌吗?这9个因素需要判断!

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合肥房价未来会跌吗?这9个因素需要判断!
* 来源 :http://www.pusatherbal-indonesia.com * 作者 : * 发表时间 : 2017-10-17 01:19 * 浏览 :

  马光远先生前几天发表了一篇文章,名为《今年楼市会不会有“金九银十”?》。在这篇文章中,关于房价走势的判断,他提出了“三个视角”、“三个维度”和“三个周期”的理论。看了之后,深有感触,结合他的观点,我试着剖析一下未来合肥房价的发展和走势。

  中国房地产,说简单很简单,说难也很难。简单之处就是,在过去的20年中,凡是在热点城市买了房子的人,基本上都收益满满,因为过去的20年基本上是热点城市房价高速上涨的20年。难的地方是,怎么预测和判断一个具体城市,特别热点城市在某个时期的房价走势。

  马光远先生提出三个基本的视角:“短期看政策,中期看城镇化,长期看人口转折点”,我姑且从这个角度出发,来分析一下房价上涨的规律。他将政策归为短期,城镇化归为中期,而人口转折点归为长期,也正说明中国房地产的发展,必定会经历以上三个阶段。

  短期看政策。首先我们先看政策,其实回顾过去10年来合肥房地产的发展,政策对房价的影响十分明显。在上篇文章中,我指出从2007年到2017年,合肥经历了两次房价上涨的大周期,每次大周期都伴随着购房政策的极度宽松。

  比如2008年的全球金融危机,4万亿投资大家还记忆犹新,配合不断放松的限购政策、信贷政策,合肥房价在接下来的两年迎来一次小。去年的第二次上涨周期大家也看到了,政策背景是去库存及结构转型引发的经济下滑,还是以极度宽松的限购、信贷以及货币政策,进一步刺激房价的大幅上涨。

  中期看城镇化。表面上来看,中国经济依赖房地产,但从实质上来看,依赖的是城镇化。截至目前为止,中国城市化率已经达到57%,正处于城市化发展的中期。其实这种快速的城市化已经告别了以往的高速模式,由于我们国家城市化的统计口径只是常住人口,而不是户籍人口,下一步城市化重点更多的是,常住人口为户籍人口的市民化。

  一般来讲,农村人口转变为城市人口,一定要享受到城市发展带来的所有福利,才能算彻底的城市化,拥有城市户籍是市民化的典型特征。但户籍政策一般都与房子绑定,农村人口绝大部分情况下都需要购房,才能享受一个市民可以享受到的所有城市福利,因此买房是一道城市化绕不过去的槛。

  过去的20年,是中国城镇化快速发展的20年,中国人几乎平均每年有1%的人口从农村进入城市,在城市里找到工作。这部分农村人口在城市里工作,却无法享受城市里的福利待遇,与购房绑定的户籍政策极大推动着房地产的发展。

  长期看人口转折点。当城市化进入后期之后,人口从农村进入城市的需求就大大减少了,而绝大部分城市的外部购房需求也就大大降低了,这就出现了所谓的人口转折点。所谓长期看人口转折点,对中国城市化的整体来讲,城市化末期就是中国房地产出现根本性变化的时刻,缺少了人口净流入,住房需求就了增长性,房价上涨就了原始动力。具体到每一个城市,出现人口转折点的时间和特征也不尽相同。

  比如地处西北的边陲小镇,人口不多,出生率也比较低,严重依靠当地的矿产资源,城镇化率却非常高,几乎没有多少农村人口。由于严重缺乏外来人口,这样的小城房地产基本上也就发展到头了。

  2015年,上海常住人口首次出现负增长,约有15万人在这一年中逃离,但我们看到近两年上海的房价依旧大涨。那是因为上海的常住人口与户籍人口的差值,依然还有接近1000万人,15万人真的是九牛一毛而已。如此大的外来住房需求,长期来看,上海房价有跌的可能吗?

  政策的维度。之前分析我们提到,房地产大周期的波动,基本上都是围绕着政策放松和收紧起伏的,因此房价短期受影响最大的还是政策。

  从去年10月份热点城市限购以来,以一线和四小龙为首的热点城市,房价基本上被严格,目前大部分已经恢复到去年限购时的水平。我们国家控制房价从来都不是能不能,而是想不想,政策对中国房价几乎是100%见效的。因此我们在判断合肥房价的时候,绝对不能偏离短期政策的轨道。

  供需的维度。经济学上最基本的规律就是供需决定价格,当供大于求时价格下跌,求大于供时价格上涨。从某种意义上来讲,供需决定短期价格,房价的上涨也不外乎如此。当合肥限购的闸门对外地人打开之后,省内外的投资者蜂拥而至,大量的投资资金使合肥市场一房难求,房价暴涨。

  当限购重启,外地人的购房需求被,市场上的实际购买力大大减少,人们开始从狂热的买房转为观望,然后直到一年后完全冷却下来。这样实际需求慢慢减少,库存相对进一步增加,价格逐步下探。我在之前的文章中分析过,当合肥实际库存达到40000套这个临界点时,房价的走势会发生质的变化,高于40000套,房价会大概率横盘或者下跌,低于40000套,房价则会有极大上涨的动力。

  上个大周期的中期,绝大部分三四线及以下城市的新房供应出现严重过剩,部分地区甚至出现价格下跌,地方的卖地财政无以为继,于是国家就提出去库存,解决地方的债务危机。当去库存进入尾声,国家政策重新收紧,房地产又重新开始新的周期后,我觉得这种严重依靠房地产经济的土地财政,将会再一次产生新一轮的天量库存。

  价格的维度。我之前的文章中也多次提到房价的基本面,一个城市的房价不能涨到天上去,最典型的例子就是杭州和温州。在游资的狂热炒作下,2010年两个城市房价直逼一线城市,杭州甚至有赶超之势,之后两座城市房价开始暴跌,最后出现长达6年的沉寂。我之前文章一直提到两个概念,上位城市和下位城市,作为下位城市的杭州,价格超过上位城市,这显然脱离了价格的基本面。

  合肥一直是南京房价的60%左右,目前比这个数字还略微差一点,这应该是正常得不能再正常的价格。而南京房价盯着上海,一直是上海的一半,目前也处于合理区间。当上海房价上涨时,会预示着南京和合肥也会随之上涨,但南京和合肥的房价一定不能超过既有比例太多,否则就脱离了价格的基本面。

  宏观周期。对于宏观周期,我在前面短期政策一节中分析过,这主要是跟中国经济有很大关系。当经济好的时候,实体经济回报率高,资金都涌向实体,房地产备受冷落。但是我们必须承认一点,因上下游产业链过于庞大,房地产占国内P的比重举足轻重,毫无疑问是中国的支柱产业。

  过去的十几年中,每次遇到大的经济变故,都要依靠房地产渡过,并且每次都十分奏效,中国经济对房地产的依赖,几乎到了无以复加的地步。以至于有人说,房地产就是中国经济的夜壶,宏观经济不行就需要把房地产拿出来用,不需要就踢到床底下。我相信,如果今后中国再次遇到难以克服的经济危机,房地产依旧会临危受命。

  金融周期。我们家庭的主要财富形式就是房产,尤其在房地产金融属性更强的一二线城市,房产几乎占到家庭财富的80%以上。这说明,我们的钱基本上都用在了买房上边,当这个社会的钱大部分都拿去买了房子,就说明央行所超发的货币都流向了房地产。如果市场上的房子数量是一定的,当流通中的货币越多,房子的价格就会越高。

  过去30多年来,央行每年都以超过13%的速度超发货币,有的年份甚至达到30%以上,因此我们能感受到不断的通货膨胀,而这部分钱最终落脚点就是我们的房产。我们看到每次大周期房价的上涨,其实都是过去几年超发货币往房地产的一次归集运动。所以,在下次房价上涨之前,我们务必关注一下过去几年M2的增速,看看超发的货币积累了多少,积累得越多,下次房价上涨得就越厉害。

  金融短周期里面还有一个信贷因素,尤其是目前严格控制房地产贷款的形势下,直接了资金往房地产行业流动,房价上涨几乎被釜底抽薪。所以在金融短周期里,信贷也是影响房价走势的一个非常重要的因素。

  房地产自身的周期。在合肥房地产周期研究中,我把它分为两种,一种是小周期,一种是大周期。小周期就是我们通常所讲的金三银四和金九银十,正常的年份,每年的三、四月份和九、十月份,都是房产交易最为旺盛的时间。在房地产的小周期里,房价都会出现一次较小的涨幅,这种涨幅相对于其他投资来讲,回报实在不值得一提。

  而大周期,也是我们前面所讲到的,几乎每隔5-6年,都会有一个较大的涨幅。第一次大周期是2009-2010年,第二次大周期是2015-2016年,特征都比较明显,都是伴随着经济显著下行和限购政策的放松。每次大周期的发作,都是前些年积累的M2往房地产流动的过程,而房地产自身的大周期,随着城市人口净流入转折点的到来,才会逐渐消失。

  我们在研究房价走势的时候,务必要综合分析以上9个因素。目前中国房地产市场,刚经历过一次大周期的洗礼,很多城市房价接近翻倍,从房地产周期上来看,正处于房价急速上升期的末尾和下一轮周期的开始,需要时间对目前的高房价进行消化。从宏观周期上来看,去库存政策基本达成,且不论从内部发展还是外部上,经济都在持续回暖,房地产刺激手段正慢慢退出市场。

  我们的限购政策持续收紧,有效需求减少,供给相对增加,基本稳定了供需的预期。首套房贷利率逐步提高,贷款资金被严控流入房地产市场,M2增速连月降低,房地产金融政策在一步一步收紧。从政策和周期上来看,各种信号都预示着房价没有再次大涨的基础。

  尽管短期房价没有再次大涨的基础,我们还要看到,中国的城市化进程还远远没有结束,以信贷扩张为主要发展手段的货币超发模式还没有退出。只要M2的增速还远超过P的增速,房价上涨的趋势会一直持续,房地产上涨的大周期也不会终结,只是未来城市的分化会越来越明显。

  对一线城市来说,尽管一直在控制规模,有些城市甚至已出现常住人口负增长,但要知道外来人口的比重依然很大,这说明一线城市的潜在购房需求依然非常庞大。一线城市作为中国最大的上位城市,对人口产生最大吸引力的特点没有改变,人口往其持续流动的趋势不会发生根本转变,并且会长期存在。即使中国城市化已经结束,人口整体出现负增长,这种吸引力依然存在。尽管短周期内房价可能面临回调,但从长远来看,“京沪房价永远涨”的逻辑并没有什么不对,至少一线城市会是中国房价最后下跌的城市。

  对二线城市来说,今后的十年可能是二线城市大有可为的十年。最近大家都在热议一件事情,国家要发展10个左右的新一线城市,来承接当前一线城市发展饱和带来的人口溢出,未来热点二线城市将成为人口流入的新高地。我认为至少在未来的10年中,合肥房价依旧处于一个高速上升期,其房价上涨的速度甚至要略高于人口规模控制的一线城市。

  对于三四线城市来讲,未来的十年,人口流入可能会在这个层次上发生根本转变。我们知道目前中国的房产是存在结构性过剩的,一二线城市房子供给不足,三四线及以下可能严重过剩。在一次房地产大周期中,当市中心15-20年房龄的老房子,实际交易价格并没有出现明显上涨,这就说明新的购房需求大部分集中在新房上边。那么相对人口流入来说,该城市住房的实际供给,已出现过剩。

  在很多三四线城市,人口流入速度赶不上新房供应速度,新建住宅是基本过剩的。物价的提高和土地的增值已经赶不上旧房子的自然磨损,那么老房子将不再有任何投资价值,这也意味着这些三四线城市的房产,将更多只具备居住价值,投资价值大大降低。

  以安徽省为例,去年全省住宅销售面积7962.7万平方米,销售均价为5691元/平方米,其中合肥市住宅销售面积为1774万平方米,销售均价为9122元/平方米。合肥市的住宅销售额已占到全省的35.7%,若除去去年合肥成交大涨因素,合肥实际成交额占到全省的1/3左右。换句话说,安徽省内的房地产投资资金,已有超过30%流向省会合肥,随着合肥房价进一步上涨,这个比例在未来可能还有逐步扩大的趋势。

  随着人口老龄化和低出生率的到来,人口的迁徙将会发生重大转折。以一二线城市为主的上位城市,未来几十年都将一直保持着人口流入的趋势,而不在大城市圈的三四线及以下城市,人口流入可能逐渐枯竭,甚至出现负增长。当前合肥市的销售面积已经占到全省的1/5以上,这意味着安徽省新增的外来人口,超过20%都选择在合肥落户,随着人口转折点的到来,这个比例会越来越大。

  人口流入相对不足,再加上上位城市的吸血效应,未来三四线城市住房结构性过剩的矛盾,将会更加突出。卖出省内三四线及以下城市房产,买入省会城市,会是未来家庭资产优化配置的最佳选择。

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